租赁住宅土地供应不足、来源单一，向来是推进住房租赁市场发展的痛点和难点。8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)，指出为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，正式确定第一批包括北京在内的13个城市将试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。

业内人士评价，《方案》推出的目的主要是利用集体建设用地投入租赁市场方式，以多元方式在供应端解决现实痛点，从而进一步有效盘活租赁市场。

拓宽供应端

《方案》表示，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

同时《方案》指出，国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市成为利用集体建设用地建设租赁住房试点。

事实上，在此前的7月20日，由住建部等9部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中就曾提到，鼓励超大城市、特大城市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，此次提出的《方案》被看做是对上述《通知》的进一步落地。

专家分析，《方案》发布该政策的目标就是为了通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

“国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，这13个试点城市基本都属于一二线城市，也是国有土地相对紧张的城市，如果部分集体建设用地进入租赁市场，不仅有利于房源供应，也有利于城中村改造。”中原地产首席分析师张大伟表示。

在多位行业人士看来，鼓励集体建设用地用于开发住房租赁市场，是解决租赁住房市场土地供应的保障之一，可以扩大租赁市场的有效供给。同时，这也解决了农村集体用地流转的问题。

北京租赁市场格局生变

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，《方案》是继续强调“房子是用来住的”定位，是租赁土地政策的有效推进，有助于理顺这些城市的用地关系，平衡供地结构。本轮试点城市基本与之前对首批租赁市场发展试点城市名单相同，表明这些城市具备发展基础和较强的市场需求。

实际上，利用集体用地建设租赁住房的做法，北京早有尝试。从2011年起，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套，面向周边产业园区职工、外来务工人员出租，或者由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。今年5月，海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房，已正式面向海淀区保障房家庭开展选房、签约入住。

事实上，以北京为首的一线城市对租赁市场的土地需求最为迫切。资料显示，管理层提出“租售并举”政策之后一段时间内，北京在公开土地市场推出部分住宅用地，其中出让条件之一就是竞自持租赁住房面积。但此后，此类地块遭遇开发商激烈争抢，100%自持地块层出不穷。由此造成的结果就是，地价成本高企的同时，又面临政策限制，这些项目无法以“长租”方式让渡给个人，企业难以短期“套现”。截至目前，北京尚未有一块“全自持地块”成功入市。

“租赁市场挤压原本已经日渐稀缺的城市住宅土地供应，并非最佳选择。该《方案》破解重点城市租赁住房土地供应短板的思路非常直接”，一位楼市观察人士表示。

“本轮试点城市基本是规模较大城市，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多围绕在此类近郊区市场上”，严跃进分析，预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。

专家指出，《方案》中提出的运营模式，在一定程度上能够解决开发商因住宅用地用于出租时，低回报率等问题，进而影响参与积极性。对于北京而言，本轮《方案》将有助于发挥部分集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道，甚至未来会影响北京租赁土地的供应格局。

小产权房的机会还是绝路？

《方案》推出后，除了未来市场将增加供应之外，小产权话题也再度引发外界关注。毕竟集体用地此前一直都是小产权楼盘的“温床”。

对此，有业内人士指出，本轮《方案》意在增加租赁市场供给，与小产权并无直接关联。但市场上也有不同观点，“通过合理引导集体用地进入租赁市场也将在一定程度上抑制乡镇村等开发小产权牟利等冲动”，一位业内人士表示，通过发展正规的租赁市场和产品，将有利打击之前区域部分小产权房等租赁行为。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存的态度则更为乐观。他告诉北京商报记者，按照规定，小产权房一直不允许买卖，也不允许转让，但本次《方案》在强调长效调控房地产意图外，也给了当前小产权房一个合理出口。但并非是让小产权房合法化，而是在城市规划之下让住房得到更加合理的利用。

陈宝存进一步表示，十八届三中全会《决定》提出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，本次我国出台的《方案》也正是《决定》的落地政策之一。实际上，本次《方案》也正在试图解决参与者的投资回报问题。

根据本轮《方案》要求，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。换句话说，集体建设用地可不用通过“招拍挂”的过程，由乡镇自行或者直接选定房企合作建设，满足周边租赁需求。后续一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性，从而形成了增收增利的效应，进而助推改革推进。